前言：全球金融經(jīng)濟(jì)遭遇寒冬，中國旅游地產(chǎn)掀起熱浪

一場產(chǎn)生于2008年初，在七八月間擴(kuò)展為全球共振的金融風(fēng)暴，雖經(jīng)各國央行聯(lián)手注資、美聯(lián)儲降低再貼現(xiàn)利率等干預(yù)措施，目前危勢緩解，但其沖擊波仍在繼續(xù)蔓延。曾被世界喻為""二十一世紀(jì)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展雙引擎""的美國與中國，卻意外地在這場""金融危機(jī)""下而顯得命運(yùn)各異，在抵御""金融危機(jī)""蔓延到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力對比上，孰強(qiáng)孰弱的結(jié)果是不言而喻的，盡管這種對比也許并不能證明中國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力可以叫板美國，但是，卻不能忽視這種對比的背后所顯現(xiàn)的""美國金融危機(jī)""vs""中國發(fā)展契機(jī)""的歷史機(jī)遇。

近年來，中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的快速增長推動了中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展，以2007年為首，旅游地產(chǎn)的需求使其邁入一個快速成長階段；甚至被普遍認(rèn)為房地產(chǎn)冬天的2008年，也被輿論稱之為旅游地產(chǎn)的春天；2009年，旅游地產(chǎn)愈演愈烈，某些異地海景房更是滿大街發(fā)宣傳單；一些號稱旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目也通過手機(jī)短信對人們不斷“騷擾”。而隨著2009首屆中國國際旅游度假休閑投資地產(chǎn)(上海)博覽會暨中國旅游度假地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目推介展覽會落下帷幕，旅游地產(chǎn)更是成了行業(yè)的一大話題。

作為亞洲最大的房地產(chǎn)專業(yè)會展，中國住交會向來被譽(yù)為中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的“風(fēng)向標(biāo)”。第十一屆住交會于2009年12月4日在北京新國展拉開帷幕，與以往比城市住宅、尤其是北京地區(qū)的民用住宅項(xiàng)目少了，取而代之的是地方住宅項(xiàng)目，尤其是國內(nèi)風(fēng)景區(qū)的旅游度假地產(chǎn)。根據(jù)北京房地產(chǎn)開發(fā)市場和北京四季地產(chǎn)研究院對北京居民購房需求的最新調(diào)查顯示，以旅游休閑度假為目的的北京居民異地投資置業(yè)，自2005年起規(guī)模性釋放并逐年遞增，2006年北京居民購買外埠度假地產(chǎn)項(xiàng)目約為17300余套，2007年為24500余套，2008年為32600套，異地置業(yè)的成交套數(shù)穩(wěn)步上升，這充分說明以北京為首的我國居民購房結(jié)構(gòu)和需求的變化趨勢。

2010年1月4日，《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》發(fā)布，海南國際旅游島建設(shè)正式上升為國家戰(zhàn)略。一時間，海南被推上了加快發(fā)展的潮頭浪尖，同時也給中國的旅游度假地產(chǎn)提出了更高的要求，既要國際化但又不同與其他國家的發(fā)展模式，將開啟具有中國特色的新篇章，且標(biāo)志著中國旅游度假地產(chǎn)新時代的到來。

中國旅游度假地產(chǎn)的新時代契機(jī)與挑戰(zhàn)

世界度假經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律表明，國民人均GDP超過1000美元時，國內(nèi)就會出現(xiàn)旅游觀光需求；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元，旅游觀光需求向度假需求轉(zhuǎn)變；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元時，度假需求進(jìn)入高速增長階段，當(dāng)人均GDP達(dá)到5000美元時，旅游經(jīng)濟(jì)逐漸向度假經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，并進(jìn)入成熟期。目前中國人均GDP超過3000美金，并持續(xù)快速增長，且深圳、珠海、廣州、杭州、上海等大中城市人均GDP已突破5000美元，這意味著2010年中國已進(jìn)入度假需求高速增長階段，并開始逐漸向度假經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，進(jìn)入到成熟發(fā)展期。

度假是旅游業(yè)態(tài)的升級和擴(kuò)展，其內(nèi)容包括但不僅限于傳統(tǒng)的觀光旅游，還包括戶外運(yùn)動、休閑養(yǎng)生、文化體驗(yàn)等多項(xiàng)內(nèi)容，對于度假產(chǎn)品提供商在管理和服務(wù)上的要求也更高。具體到度假地產(chǎn)來說，比起旅游地產(chǎn)，在物業(yè)服務(wù)、文化挖掘、綜合管理等方面均要更上一層樓。從“旅游時代”進(jìn)入“度假時代”，主要表現(xiàn)為五個特征：一、人們生活節(jié)奏快，需要通過度假放松身心；二、度假的季節(jié)性比其他旅游形式明顯減弱；三、家庭式度假形式成為主流；四、度假活動范圍明顯縮??；五、度假房產(chǎn)成為投資熱點(diǎn)。

旅游度假地產(chǎn)最根本的市場價值在于滿足旅游度假需求，中國旅游度假地產(chǎn)的概念應(yīng)該說是從“深圳華僑城”開始的，“華僑城模式”的實(shí)質(zhì)是在大城市的中心區(qū)，依托城市大型旅游設(shè)施，面向城市住房需求開發(fā)住宅房地產(chǎn)。其產(chǎn)品形態(tài)并非度假產(chǎn)品，開發(fā)模式上或許可以[FS:PAGE]稱做為“旅游地產(chǎn)模式”。所以，其實(shí)質(zhì)并非度假地產(chǎn)。

再以三亞為例，從近年開始，三亞的度假市場已經(jīng)形成了淡季不淡的局面。很多民宅自發(fā)地改造為旅館，供旅客長短期的租住。所以說，三亞的度假地產(chǎn)不是房地產(chǎn)先行拉動的，而是市場需求自發(fā)形成的。由于市場很好，產(chǎn)品不愁賣，所以市場上沒有產(chǎn)生真正滿足度假需求的產(chǎn)品。在開發(fā)模式上簡單地復(fù)制常規(guī)房地產(chǎn)建房子、賣房子的簡單方式，“最聰明”、“最簡單”、“低成本”運(yùn)作項(xiàng)目。度假物業(yè)的購買者在三亞一般基于“投資增值”、“度假”、“養(yǎng)生”三大利益動機(jī)而購房，現(xiàn)有普遍產(chǎn)品缺乏對買房人度假需求的深度思考，沒有理解其需求，滿足需求，提供一套全面滿足度假需求、實(shí)現(xiàn)購買者的度假效益、投資效益最大化的系統(tǒng)解決方案。

面對度假時代的來臨，面對中國旅游度假地產(chǎn)高速發(fā)展階段，面對不同的市場需求，面對人們對旅游度假消費(fèi)更深層次的要求，以及高品質(zhì)旅游度假地產(chǎn)的較長開發(fā)經(jīng)營周期、品牌持久滲透……等一系列新時代的要求，如何充分理解度假時代、度假地產(chǎn)，充分了解度假需求，更重要的是如何充分理解購買者的需求？在天賦資源、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、后續(xù)服務(wù)上如何體現(xiàn)旅游度假地產(chǎn)自身的特色？這些都是中國旅游度假地產(chǎn)進(jìn)入新時代的挑戰(zhàn)。

預(yù)告：中國旅游度假地產(chǎn)的新時代（下）

中國旅游度假地產(chǎn)產(chǎn)品要如何做？才能夠在新時代發(fā)展中立于不敗之地

　　　成功關(guān)鍵要素——以旅游度假為開發(fā)導(dǎo)向，做旅游專家

　　　成功關(guān)鍵要素——打造復(fù)合產(chǎn)品，取得綜合效益

　　　成功關(guān)鍵要素——滿足個性要求，體現(xiàn)一種生活方式

　　　成功關(guān)鍵要素——互融互助，服務(wù)滲透，持久經(jīng)營，共同發(fā)展