在2018年1月19日召開(kāi)的“2018中國(guó)旅游風(fēng)景大會(huì)”上，作為締造了中國(guó)最成功景區(qū)案例烏鎮(zhèn)和古北水鎮(zhèn)的投資方，中青旅控股股份有限公司副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)范思遠(yuǎn)從財(cái)務(wù)的角度出發(fā)分享了投資者眼中的景區(qū)打造和運(yùn)營(yíng)，在資本的眼中，一個(gè)好的旅游景點(diǎn)應(yīng)該有哪些具體的標(biāo)準(zhǔn)呢？

范思遠(yuǎn)：大家好！今天參加這個(gè)會(huì)其實(shí)跟以前不太一樣，因?yàn)槲移鋵?shí)沒(méi)有參與過(guò)景區(qū)具體的運(yùn)營(yíng)，我工作中涉及更多的是從財(cái)務(wù)人的視角看待景區(qū)投資前和運(yùn)營(yíng)管理的行為，所以我想給大家分享一下，從財(cái)務(wù)視角如何看待景區(qū)的投資和運(yùn)營(yíng)。

有發(fā)展預(yù)期就有投資的涌入，旅游資源投資持續(xù)升溫

就投資而言，我們認(rèn)為投資的流動(dòng)性是最強(qiáng)的，哪兒有發(fā)展預(yù)期哪兒就有投資，所以旅游資源的投資者其實(shí)是對(duì)于整個(gè)投資持看好態(tài)度。

第一點(diǎn)，消費(fèi)升級(jí)與享受型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為景區(qū)的發(fā)展帶來(lái)的良好預(yù)期。一是說(shuō)旅游消費(fèi)從奢侈片演變成了必需品。中青旅做旅行社出身的，很多客戶出去玩已經(jīng)不是我有錢(qián)或者是我心情好才旅游，每年出去旅游已經(jīng)變成了一個(gè)必需品，必需品帶來(lái)的就是消費(fèi)的穩(wěn)定性。有穩(wěn)定的消費(fèi)市場(chǎng)需求投資機(jī)會(huì)才是穩(wěn)定的。而是，從觀光到度假的轉(zhuǎn)變。一個(gè)最大的不同是，觀光很多時(shí)候是對(duì)目的地追求，而度假是一個(gè)全過(guò)程的消費(fèi)，所以從觀光到度假的轉(zhuǎn)變是總消費(fèi)的增長(zhǎng)。

第二點(diǎn)，交通狀況的改變，給景區(qū)的投資帶來(lái)了巨大的想象空間。以前在投資的時(shí)候很容易想到這個(gè)問(wèn)題，景區(qū)再好去不去得了？每年的交通能承載多少人？現(xiàn)在高鐵八橫八縱的規(guī)劃，使得那些遠(yuǎn)的景區(qū)可到達(dá)性變強(qiáng)。在這種情況下，我們的客源地的概念其實(shí)被逐步的弱化了。有幾年大家說(shuō)酒香也怕巷子深，現(xiàn)在隨著鐵路的發(fā)展，酒香也不怕巷子深了。一個(gè)景區(qū)可以說(shuō)兩個(gè)小時(shí)可到達(dá)，這兩個(gè)小時(shí)可以從原來(lái)的200公里演變成了500公里，甚至1000公里?？驮吹氐母拍畋蝗趸瑢?duì)于投資的想象空間是很大的。

第三點(diǎn)，政策紅利，剛才各位領(lǐng)導(dǎo)都講了很多，我就不展開(kāi)了。

第四點(diǎn)，是自由行的一個(gè)變化。原來(lái)90后在旅游消費(fèi)里是被動(dòng)消費(fèi)者，父母帶著出去的多，但是現(xiàn)在的90后已經(jīng)變成了旅游的主動(dòng)消費(fèi)者，這一點(diǎn)的區(qū)別還是很大的。目前我們認(rèn)為市場(chǎng)上最有潛力的，最可持續(xù)增長(zhǎng)的還是90后的消費(fèi)者，這是我們做投資的時(shí)候考慮的非常強(qiáng)的一個(gè)因素。

產(chǎn)品供給更加的市場(chǎng)和不斷細(xì)分，投資者也逐步更關(guān)注

觀光游需求長(zhǎng)期存在

核心資源吸引力持續(xù)走強(qiáng)

精品精致化運(yùn)營(yíng)決定基本競(jìng)爭(zhēng)力

第一，大家都說(shuō)觀光是最低級(jí)的消費(fèi)，但觀光游的需求是長(zhǎng)期存在的，而且核心資源很少，吸引力持續(xù)走強(qiáng)。我們?yōu)槭裁凑f(shuō)觀光游的潛力很大，因?yàn)槿丝诨鶖?shù)大、發(fā)展不均衡，各層級(jí)的消費(fèi)基數(shù)都有。相信在以后很多年，早上7點(diǎn)鐘在天安門(mén)廣場(chǎng)戴著一樣的帽子，排著隊(duì)，參觀毛主席紀(jì)念堂的隊(duì)伍數(shù)量依然會(huì)非常龐大。中國(guó)的人口基數(shù)大，發(fā)展不平衡，導(dǎo)致觀光游依然是一個(gè)非常大的市場(chǎng)。

第二，核心旅游資源是稀缺的。目前市場(chǎng)整體來(lái)看資源的稀缺性還是很強(qiáng)。

第三，剛才提到的山岳型景區(qū)也好，吳教授講的歷史文化遺產(chǎn)也好，其實(shí)好的資源限制性也特別的多，硬件改造限制非常多。因此好的資源最核心的是精品精致化的運(yùn)營(yíng)，它決定了優(yōu)質(zhì)資源最終的運(yùn)營(yíng)效果。

第四，資源的國(guó)有屬性多，有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的投資者優(yōu)勢(shì)突出。目前好的資源，尤其一級(jí)一類(lèi)資源都在各地政府手上。好的資產(chǎn)放出去是很難的，所以他們希望投資者是有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的，有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的投資者幫我做，我們可以少量的放一點(diǎn)權(quán)益給你，因此在和政府的談判過(guò)程當(dāng)中有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)是一個(gè)很重要的砝碼。

度假需求爆發(fā)式增長(zhǎng)

度假產(chǎn)品將成為旅游資源類(lèi)產(chǎn)品的主流并長(zhǎng)期引領(lǐng)市場(chǎng)

度假+的模式是度假產(chǎn)品創(chuàng)新和商業(yè)模式創(chuàng)新最活躍的領(lǐng)

也是投資者最活躍的領(lǐng)域

第一，舒適是度假產(chǎn)品的基礎(chǔ)，舒適最重要的是吃和住，這是舒適的基本前提，同時(shí)吃和住也都是投資最大的部分，尤其是住需要大金額的投資，消化投資能力很強(qiáng)。

第二，旅游+的概念現(xiàn)在提到的很多。其實(shí)旅游+更多的是度假+。我們知道，現(xiàn)在都說(shuō)旅游和體育的結(jié)合，康養(yǎng)養(yǎng)生等等，但是都是建立在先有基礎(chǔ)的度假條件之后才融合進(jìn)去的因素。

第三，度假的核心需求是在吃與住以外賦予它的內(nèi)涵。在這點(diǎn)上我認(rèn)為在目前市場(chǎng)上整體來(lái)看還是處于一個(gè)探索的周期，但是滿足的方式方法不是很多，我覺(jué)得依然是一個(gè)處于發(fā)展的時(shí)期，也是投資最熱衷的區(qū)域。

旅游資源類(lèi)要素產(chǎn)品快速發(fā)展成為觀光和度假產(chǎn)品的有益補(bǔ)充

旅游資源類(lèi)產(chǎn)品有大資源，有小的資源，小資源就是要素產(chǎn)品，要素產(chǎn)品這兩年的發(fā)展也非常多。剛才很多嘉賓說(shuō)了跨界的投資，現(xiàn)在是各行各業(yè)也都在找和旅游的結(jié)合點(diǎn)，為旅游提供了很多新的要素。比如說(shuō)工業(yè)，有舊廠房，舊廠房也是一個(gè)旅游點(diǎn)，影視相關(guān)的，體育相關(guān)的，農(nóng)業(yè)相關(guān)的，這種跨界也為旅游提供了很多新的要素。而且跨界的產(chǎn)業(yè)投資者非常熱衷，各行各業(yè)成功了之后都想做一點(diǎn)新的，都想把產(chǎn)業(yè)和旅游結(jié)合起來(lái)來(lái)做。

     主題娛樂(lè)類(lèi)景區(qū)層出不窮，投資勢(shì)頭不減

關(guān)于主題娛樂(lè)類(lèi)的景區(qū)，現(xiàn)在投資的勢(shì)頭依然很大。這點(diǎn)其實(shí)是有國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn)的，國(guó)際上知名的IP經(jīng)驗(yàn)很多。但是國(guó)內(nèi)我個(gè)人認(rèn)為目前IP這個(gè)因素還是關(guān)鍵，我覺(jué)得完全成功的還不是很多，可復(fù)制性還不是很強(qiáng)。

從投資的角度來(lái)看，其實(shí)投資娛樂(lè)類(lèi)的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。因?yàn)槲覀冎?，消耗投資最多的是娛樂(lè)類(lèi)產(chǎn)業(yè)里面的所有硬件，但是娛樂(lè)類(lèi)的這些投入一旦運(yùn)營(yíng)不成功，可變現(xiàn)基本上是為零，不像說(shuō)我們投一個(gè)酒店，酒店運(yùn)營(yíng)不成功，房子還在，我可以賣(mài)給做辦公室。但是娛樂(lè)類(lèi)的資源一旦投出去不成功就是破銅爛鐵，一分錢(qián)不值。從投資的角度來(lái)講這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)很大。與其說(shuō)投的是這些硬件，不如說(shuō)投的是創(chuàng)意。只要這個(gè)創(chuàng)意成功了，我就成功了，只要?jiǎng)?chuàng)意不成功就完全不成功。

從資源上看，自然類(lèi)資源需求攀升，投資青山綠水再次成為新趨勢(shì)

頭幾年在投資上大家更熱衷于度假小鎮(zhèn)、投資主題，這兩年有一個(gè)變化，重新又回歸到了自然環(huán)境。30%的景區(qū)還是自然類(lèi)的景區(qū)，在國(guó)內(nèi)有的旅游人數(shù)上森林旅游的人數(shù)占到25%，四分之一，這個(gè)需求我覺(jué)得也是社會(huì)變化造成的，目前大家更關(guān)注于環(huán)境，城市環(huán)境惡化，包括城鎮(zhèn)化，這些都是自然類(lèi)資源需求增加的一個(gè)很重要的因素。但是好的自然類(lèi)景區(qū)光有好的空氣、好的環(huán)境，我覺(jué)得是不夠的。因?yàn)槿ツ莾旱娜硕枷Ｍ谀莾洪L(zhǎng)待一點(diǎn)，光看是不夠的，需要一些有體驗(yàn)、有互動(dòng)的項(xiàng)目，這是這類(lèi)景區(qū)成功的關(guān)鍵。

同時(shí)，這類(lèi)景區(qū)的投資模式相對(duì)復(fù)雜。因?yàn)榇蠹抑溃械淖匀活?lèi)景區(qū)都有一個(gè)特別大面積的，第一，從資源掌控上而言，資源我買(mǎi)不了；第二，從土地各方面的屬性上改變不了用途，對(duì)土地的限制也是很大的。

投資主體和模式趨勢(shì)判斷

第一，從全國(guó)一級(jí)一類(lèi)的資源來(lái)看，就是各種名山大川，知名度很高的資源，基本上是國(guó)企，政府在主導(dǎo)。他們現(xiàn)在在做的是引入資金，引入管理，這是一個(gè)常態(tài)，但是國(guó)企和政府一般不會(huì)放掉自己的控制權(quán)。

第二，他們做大做強(qiáng)之后輻射帶動(dòng)周邊，這是地方政府所要做的事情。從區(qū)域類(lèi)特色資源來(lái)看，我們考察的項(xiàng)目感覺(jué)目前這些資源中間很多民營(yíng)企業(yè)做的很好，發(fā)展的周期也有五到十年不等，進(jìn)入比較早，有些做的很好，其實(shí)投資的機(jī)會(huì)很多，如果估值合適的話也可以給予比較高的股權(quán)的讓渡，投資的可行性比較好，。

第三，旅游相關(guān)行業(yè)憑著自己的優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)，中青旅也包含在內(nèi)，越來(lái)越多的在做轉(zhuǎn)型，做旅游度假產(chǎn)品，投資空間非常大。

第四，我個(gè)人的看法，目前在整個(gè)行業(yè)里面，頂級(jí)的戰(zhàn)略投資者還不多，能靠自己的投資，憑借自己的經(jīng)驗(yàn)、理念、優(yōu)勢(shì)，對(duì)被投資者產(chǎn)生巨大的影響，這個(gè)投資可能不是控股的，投20%但是可以運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)去影響它，我覺(jué)得這種頂級(jí)投資者在國(guó)內(nèi)還不多。

景區(qū)投資的特點(diǎn)與資本特點(diǎn)的背離

下面是作為財(cái)務(wù)專業(yè)人對(duì)于景區(qū)投資的看法。一個(gè)投資項(xiàng)目的成功，投資者的眼光很重要，可以看到一個(gè)項(xiàng)目的頂，財(cái)務(wù)專業(yè)人士應(yīng)該起到的作用是分析這個(gè)項(xiàng)目的底在哪里。

本來(lái)景區(qū)投資就是和資本的屬性是相背離的。資本的屬性要求可變現(xiàn)、安全、有效、高回報(bào)，但是景區(qū)的投資往往是和這個(gè)相背離的。尤其是重資產(chǎn)的投資，首先投資金額大，但是資本在這中間又起不了重要的作用。不是說(shuō)錢(qián)投下去了必然產(chǎn)生回報(bào)，這在很多行業(yè)是可以的。

第一，很多項(xiàng)目都偏遠(yuǎn)，在這些地區(qū)如果投度假產(chǎn)品，要讓客戶在你那兒住下，這中間的一個(gè)核心因素，保障住宿，所以水、電、氣、暖，上水下水都要有。用煤氣，從城里到這邊煤氣管道要建50公里，這個(gè)錢(qián)誰(shuí)掏，成本是非常高的。不要看到我們?yōu)榱俗尶腿耸孢m的住一晚，要求不高嘛？住一晚舒舒服服就行了，不要凍著。但從投資的角度來(lái)看，為了滿足他這一晚的需求，相關(guān)的投資金額非常大。

第二，錢(qián)投下去之后全部變成了資產(chǎn)，資產(chǎn)能不能掙錢(qián)完全看運(yùn)營(yíng)，和資產(chǎn)自身沒(méi)有太大的關(guān)系，這點(diǎn)和很多行業(yè)不一樣。我們最相近的例子，酒店行業(yè)，大家能看到一個(gè)特點(diǎn)，目前在國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)的星級(jí)酒店，投資方和運(yùn)營(yíng)方90%以上是分開(kāi)的。為什么？投資方覺(jué)得投了酒店以后能不能掙錢(qián)做不了，需要靠運(yùn)營(yíng)方來(lái)做。但是酒店還有一個(gè)好處，星級(jí)酒店都在市區(qū)位置比較好，做酒店賠了就賣(mài)了變錢(qián)。投資景區(qū)就不一樣了，如果運(yùn)營(yíng)不好，投下去的所有資產(chǎn)什么都拿不回來(lái)。大體量的項(xiàng)目，三到五年的建成投產(chǎn)，這是非?？焖俚?。這種案例不多，而且還不包括運(yùn)營(yíng)培育的周期，我是心有感觸的。像古北水鎮(zhèn)這個(gè)景區(qū)就屬于體量非常大的一個(gè)項(xiàng)目，我們是想盡了一些辦法能快點(diǎn)建成投產(chǎn)，我理解中間的各種艱苦。而且對(duì)于資本而言，投下去就要有回報(bào)，投景區(qū)回報(bào)五年之后開(kāi)始，那么前五年資本的成本壓力是很大的。對(duì)于基金要有一個(gè)很長(zhǎng)的基金周期才能做到這一點(diǎn)。對(duì)于上市公司，投下去的資金成本在那兒，沒(méi)有業(yè)績(jī)匯報(bào)，五年的利潤(rùn)在哪兒。雖然說(shuō)國(guó)內(nèi)投資景區(qū)如火如荼，但是從整個(gè)投資回報(bào)而言，尤其是重資產(chǎn)的回報(bào)周期非常長(zhǎng)，也就是說(shuō)資產(chǎn)整體收益率是不高的，大家投資更多的是看到它未來(lái)預(yù)期的升值，純粹從財(cái)務(wù)的角度衡量一個(gè)項(xiàng)目的回報(bào)，5%、10%的投資回報(bào)率已經(jīng)是非常高的了。

第三，投下去的東西靈活性很差。要求一個(gè)項(xiàng)目在初期就要把整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃想清想透，后期調(diào)整很難的。我們?cè)谕顿Y的時(shí)候，雖然回收期有十年，但是在最初那一刻就定了。投資一條生產(chǎn)線，這個(gè)不行略加改造生產(chǎn)另外一個(gè)型號(hào)。在市內(nèi)一個(gè)房產(chǎn)可以做公寓出租，市場(chǎng)不好改成寫(xiě)字樓，改變成本不高，但是對(duì)于景區(qū)而言如果和最初的想象發(fā)生變化的話，調(diào)整的成本就會(huì)非常的高。

第四，干擾因素多，不可控。這是財(cái)務(wù)人最不愿意看到的。我得算出來(lái)收益是多少，虧損是多少，很多不確定性是備受我們關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。一是扶持政策，地方政府給予政策的延續(xù)性到底有多強(qiáng)。剛才有嘉賓提到政府換屆了政策還有沒(méi)有。二是政府的態(tài)度，我覺(jué)得不用去說(shuō)大家也明白。三是周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一個(gè)景區(qū)其實(shí)依賴于周邊，很多事情和整個(gè)周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的關(guān)系。四是投資所在地區(qū)的民風(fēng)怎么樣。

資本投入對(duì)項(xiàng)目的基本考慮

剛才說(shuō)到投資者的區(qū)別，我們來(lái)看目前所有的投資者投景區(qū)，除了家族產(chǎn)業(yè)要留給兒子長(zhǎng)期持有的不考慮以外，其他的投資都要考慮投資回報(bào)，基金要考慮退出。這是一個(gè)景區(qū)在前期準(zhǔn)備投資的時(shí)候都要想到的事情。尤其現(xiàn)在是基金，一般的基金周期沒(méi)有那么長(zhǎng)，退出的方式，比如上市、再融資、資產(chǎn)證券化等等，但是在前期的時(shí)候我們必須要想到在未來(lái)要具備什么基本條件，不能給未來(lái)留障礙，要不然等五年之后當(dāng)初那個(gè)協(xié)議有問(wèn)題，導(dǎo)致上市有一個(gè)重大的障礙，真是后悔莫及。幾個(gè)簡(jiǎn)單的資本運(yùn)營(yíng)的基本條件：

第一，干凈的資產(chǎn)。這點(diǎn)很重要，土地、經(jīng)營(yíng)權(quán)、租賃協(xié)議這些重要的資產(chǎn)必須沒(méi)有瑕疵。一是土地和建筑物的權(quán)屬，你是不是征的地，權(quán)屬是不是清晰，這塊地是征過(guò)的還是權(quán)屬用地。二是經(jīng)營(yíng)權(quán)的合法性。包括環(huán)保、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、自然文化遺產(chǎn)各種規(guī)則非常多，所以說(shuō)在我們投一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，首先我們要梳理一下所有運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的合法性是不是沒(méi)有瑕疵，這一點(diǎn)非常重要。

三是租賃協(xié)議，租賃協(xié)議合法性其實(shí)是涉及到法律規(guī)定最多。如果是村里的地租給你，村民大會(huì)有沒(méi)有通過(guò)，村民大會(huì)有多少人簽字，最終上市的時(shí)候都會(huì)拿出來(lái)來(lái)證實(shí)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)的合法性，所以我們?cè)谶@方面請(qǐng)一個(gè)律師花的錢(qián)是非常值得的。

第二，干凈的歷史，尤其是一些民營(yíng)企業(yè)，歷史的權(quán)屬必須要清楚，可能要追溯到成立的那一天。有一點(diǎn)特別關(guān)鍵，一種是集體改個(gè)人，一種是國(guó)有改制的。往往我們看到，尤其是在村辦企業(yè)，鎮(zhèn)這一級(jí)、村這一級(jí)原有這些地方都是沒(méi)有企業(yè)的，都是街道的，社區(qū)的及村委會(huì)。慢慢發(fā)現(xiàn)通過(guò)改制或者轉(zhuǎn)化以后股東變成了個(gè)人，但是這個(gè)歷史必須要干凈，這個(gè)過(guò)程在未來(lái)會(huì)是有要追究的，但是我們要看到歷史，轉(zhuǎn)化過(guò)程合不合法，有沒(méi)有瑕疵。還有一點(diǎn)要注意，或有負(fù)債是巨大風(fēng)險(xiǎn)。我們?nèi)タ疾煲粋€(gè)企業(yè)的時(shí)候，尤其是歷史周期比較長(zhǎng)的企業(yè)，或有負(fù)債很難查。什么意思呢？寫(xiě)在帳面上的很好查，但是或有的是看不到的。有時(shí)候愿意操作的方式是另起爐灶，原有的殼一點(diǎn)都不用，為什么？就是為了防止或有負(fù)債太高。

第三個(gè)要考慮的就是干凈的環(huán)境。政府的政策環(huán)境、周邊的環(huán)境。一是政府的眼光和態(tài)度，其實(shí)我們要看到，和一個(gè)政府去談的時(shí)候不光表現(xiàn)出來(lái)的是熱情，要看它的眼光，只有眼光有的才能最終和你走到一起，光靠熱情最終在某一天肯定會(huì)和你發(fā)生分歧，所以政府的眼光這個(gè)環(huán)境很重要。二是，一枝獨(dú)秀，木秀于林，都有不可明說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)。三是我們?cè)谕顿Y這個(gè)地方的時(shí)候，就應(yīng)該考慮它對(duì)周邊有可能的帶動(dòng)作用。我們不是說(shuō)我是政府要造民于一方，從資本的角度這個(gè)要求對(duì)我來(lái)說(shuō)太高，但是必須要考慮，周?chē)耸芤媪?，你才能順利的?jīng)營(yíng)。

項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)對(duì)未來(lái)財(cái)務(wù)指標(biāo)的必要考慮

追求極致是經(jīng)營(yíng)者的夢(mèng)想，但是投入產(chǎn)出才是資本的終極追求。說(shuō)這個(gè)話不是比較好聽(tīng)。下面的幾點(diǎn)是我從財(cái)務(wù)、做上市公司去推一些項(xiàng)目的資本運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中的一些體會(huì)，包括在參與到幾個(gè)景區(qū)的日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中感受到的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)于經(jīng)營(yíng)結(jié)果的影響。景區(qū)在國(guó)內(nèi)上市的話，客流很重要，凈利潤(rùn)這個(gè)指標(biāo)雖然是一個(gè)會(huì)計(jì)指標(biāo)，但是它非常重要，尤其對(duì)于未來(lái)的資本運(yùn)營(yíng)是一個(gè)絕對(duì)核心的指標(biāo)。

第一點(diǎn)，關(guān)于經(jīng)營(yíng)周期的鎖定，從簡(jiǎn)單上來(lái)講，所有的投資人都會(huì)考慮我在初始投資的時(shí)候這個(gè)協(xié)議能談的，如果是租賃協(xié)議能談的年頭長(zhǎng)一些就談的長(zhǎng)一些。比如說(shuō)二手土地，土地剩余的經(jīng)營(yíng)年限越長(zhǎng)越好。但從財(cái)務(wù)上來(lái)講，初始的投資成本是按可確定的收益年限來(lái)進(jìn)行攤消的。那么從會(huì)計(jì)上來(lái)講，經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)每期需要攤消的資產(chǎn)就越少，企業(yè)上的報(bào)表利潤(rùn)就會(huì)越高，這是影響報(bào)表匯報(bào)的。但是這中間肯定是很有難度的，包括法律上的障礙，怎么能鎖定，租賃期法律上是有限制的，土地租賃不能超過(guò)多少年，怎么樣用一種合理合法的方式能讓我們確認(rèn)這塊土地可以做到三十年、做到四十年，這個(gè)是需要法律上做嚴(yán)格保障的，千萬(wàn)不能掉以輕心。

第二點(diǎn)，分期投入，逐步經(jīng)營(yíng)，緩解前期的回報(bào)壓力。當(dāng)然我是屬于站著說(shuō)話不腰疼，這一點(diǎn)是非常難做到的，在一個(gè)景區(qū)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中非常難做到。但是由于景區(qū)經(jīng)營(yíng)的高投入，資本的壓力巨大。那么我們分期投入。比如一個(gè)大的景區(qū)怎么能在前期規(guī)劃的時(shí)候就把它合理的拆分成一期、二期，甚至要考慮一期開(kāi)業(yè)的時(shí)候二期在建設(shè)，二期建設(shè)的工程車(chē)輛、工程人員盡量不要影響到一期的運(yùn)營(yíng)，這個(gè)非常非常重要。這樣有兩點(diǎn)：一是，從會(huì)計(jì)上來(lái)講，早一點(diǎn)有收益；二是，可以提前積累客流。

第三點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)模式確定時(shí)必須要測(cè)算投入產(chǎn)出比。

所有的經(jīng)營(yíng)行為必須要考慮投入產(chǎn)出，長(zhǎng)遠(yuǎn)的也好，近期的也好，不能僅僅滿足剛才說(shuō)的極致。這個(gè)極致是沒(méi)有上限的，做酒店的裝修，老板說(shuō)了要做到最好，那么財(cái)務(wù)要看投入產(chǎn)出，這就是投資的約束機(jī)制。

第四點(diǎn)，人力成本不可輕視，我們要靠創(chuàng)新來(lái)解決服務(wù)保障和投入增加的矛盾。人力成本投入非常高，考慮五險(xiǎn)一金各種保障以后，員工拿到手10萬(wàn)塊錢(qián)，在企業(yè)實(shí)際負(fù)擔(dān)的是14-15萬(wàn)。我為什么按這個(gè)數(shù)來(lái)算，最終想上市的話，所有的保險(xiǎn)一分錢(qián)都不能少，要不然不合規(guī)，資本運(yùn)營(yíng)做不了。景區(qū)的運(yùn)營(yíng)往往在郊區(qū)、山里，為了保障人員的穩(wěn)定性必須要給于他高出一般收入水平的工資。但這中間有一個(gè)平衡，我們經(jīng)?？吹胶芏嘟ǖ奶貏e好的酒店，進(jìn)去以后給客人感覺(jué)最差的是服務(wù)人員少，或者服務(wù)人員素質(zhì)不行。服務(wù)人員少不行，加人也不行，成本太高了，怎么辦？需要?jiǎng)?chuàng)新，包括用人機(jī)制的創(chuàng)新，也包括服務(wù)理念上的創(chuàng)新。這是經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中無(wú)比重要的問(wèn)題。

這就是我今天分享的內(nèi)容。我還不算是一個(gè)景區(qū)的從業(yè)人員，只是我對(duì)這個(gè)行業(yè)接觸下來(lái)的感想，結(jié)合自己的想法分享給大家，可能有很多不對(duì)的地方。謝謝大家！